如何拍賣你的物業

香港物業拍賣六大核心流程詳解

本流程全面涵蓋從委託到成交的完整拍賣程序，適用於住宅、商舖、寫字樓、車位等各類物業：

委託準備 - 業主提供物業資料及設定底價
專業估價 - 拍賣行核查業權及市場定位
合約簽訂 - 明確佣金、代理期等關鍵條款
立體營銷 - 多渠道宣傳吸引潛在買家
現場拍賣 - 公開競價與落槌判定
成交處理 - 按結果完成交易或重新部署

說明重點：

委託到拍賣全程約 3-6 週內完成，隨後 1-3 個月內完成交易
拍賣行如何收取服務費用或佣金
業主如何收取訂金及尾數
流程適用於銀主盤、法院令等特殊物業hhvv

第一步：業主提供物業資料

業主需提供以下基本資料（包括但不限於）：

完整地址（包括大廈名稱、樓層、單位）
實用面積／建築面積（平方呎）
物業類型（住宅、商舖、寫字樓、車位等）
現狀用途（自用、出租、空置／交吉）
租約資料（如有租客，需提供租約副本及租金收入）
物業現況證明/照片（客廳、房間、廚房、浴室等關鍵區域）
可接受底價

香港物業拍賣行推介

第二步：拍賣行提供專業估價

部分拍賣行提供免費查冊及估價服務，協助您全面掌握物業狀況:

土地註冊處 - 查冊
✓ 確認業主身份及業權完整性
✓ 查閱物業過往交易記錄及價格
✓ 附連認可建築平面圖（核實實用面積）
差餉物業估價署 - 查詢
✓ 驗證政府紀錄的樓齡、面積及許可用途
✓ 比對應課差餉租值（評估租金潛力）
✓ 查核物業分間狀態（是否涉及違規改建）

再結合市場數據，建議合理拍賣底價：

近期成交案例比對
✓ 同區同類物業3個月內成交價
✓ 特殊屬性調整（海景／裝修／樓層因素）
銀主盤／法院令物業折扣率
✓ 根據物業狀況適用 5-15% 價格調整

費用及利潤計算

第三步：簽署《委託拍賣合約》

雙方安排時間預約簽署《委託拍賣合約》，業主需準備以下文件供核對：

身份證明（個人：身份證／護照；公司：商業登記證及公司印章）
物業樓契副本（確認業權持有人與簽約人一致）
最新土地查冊記錄（可委託拍賣行代查）

《委託拍賣合約》明確關鍵條款：

佣金比例（通常為成交價 1%）
物業代理期（通常從簽訂日期到拍賣結束後幾個工作天）
拍賣／服務費用 (HKD $3,000 - 5,000)
拍賣日期
拍賣開價／底價（賣方可自訂，拍賣行亦會提供合理底價建議）
交易完成日期（如下槌成交後，買家一般 1–3 個月內繳付餘額完成交易）
協商特別銷售條件（如「連租約」出售）
違約責任（包括買賣雙方的賠償條款)

註：拍賣行會同步核查土地查冊記錄，確認業權清晰，排除潛在業權問題（如遺產、共有業權）

第四步：立體營銷

拍賣行啟動四軌並行的宣傳策略：

傳統渠道覆蓋
- 在《星島日報》《經濟日報》等日報刊登拍賣公告
- 目標區域張貼海報／派發傳單（重點針對商舖、車位等區域性資產）
數字精準營銷
- 官網／社交媒體專題頁面（含圖片／連結）
- 向數據庫內活躍投資者發送定制化電郵（按預算篩選客戶）
定向客戶開發
- 致電近期參拍未成交的買家
- 聯絡地產中介合作帶客睇樓（適用於已交吉物業）
實地開放日安排
- 拍賣行可安排開放日，供潛在買家實地考察（適用於已交吉物業）
- 提供預約制睇樓時段，確保投資者充分了解物業狀況
- 潛在買家若在開放日提出合理出價，拍賣行可：
  ▸ 即時聯絡業主協商提前私售
  ▸ 若達成協議，可取消公開拍賣並簽署臨時買賣合約

第五步：現場拍賣程序

拍賣師開場宣讀
- 簡介物業基本資料（地址、面積、用途等）
- 明確拍賣條款（付款期、特別條款、佣金等）
- 確認競投者已查閱業權文件及現場須知
公開叫價階段
- 拍賣師宣布開價（通常低於業主底價）
- 競投者舉手應價，拍賣師確認出價
- 叫價逐步攀升（如 HKD $100,000／口），拍賣師控制節奏（如「第一次、第二次…」）

第六步：拍賣結果及處理方案

拍賣師落槌判定結果

情景6A：最高出價觸達／超越底價
✓ 拍賣師敲槌宣佈成交，買家即場簽署臨時合約
情景6B：最高出價未達底價
✓ 拍賣師宣佈流拍
情景6C：無人出價
✓ 拍賣師直接結束該物業拍賣

註：部分流拍或收回之物業，可能按拍賣行程序重新安排拍賣，具體安排（如底價調整、再拍賣時間等）將由拍賣行另行通知。

情景6A：超出底價成交

簽署臨時合約
- 買家即場簽署臨時買賣合約，確認交易條款
買家支付訂金
- 買家支付成交價10%訂金（現金、銀行本票或支票）
- 訂金由拍賣行或代理暫存
訂金託管流程
- 拍賣行扣除 1% 佣金後，餘款交予你的代表律師託管
- 若物業仍有按揭
  ✓ 訂金會優先用作清還銀行貸款
  ✓ 完成贖契後，剩餘款項才會轉交給你
- 若物業已無按揭
  ✓ 扣除佣金後的訂金直接支付給你
  - 買家付10%訂金 → 扣佣金 →
  - 有按揭：律師代還銀行 → 餘款給你
  - 無按揭：直接收款
後續安排
- 拍賣行提供交易備忘錄，列明：

費用及利潤計算

情景6B：未達底價（流拍）

後續跟進行動
- 拍賣行可主動聯絡參與競投的買家，了解出價意向
- 分析流拍原因
重新定價策略
- 與你商議調整拍賣底價（通常下調 5-15%）
- 可選擇：
  ✓ 重新安排下次拍賣 (可能無需額外費用，視合約條款而定)
  ✓ 轉為私下協商與有意向買家議價
加強推廣營銷（包括但不限於）：
- 報刊、海報
- 針對性發送電郵推廣
- 安排額外開放日供買家睇樓

情景6C：無人競標

重新定價策略
- 與你商議調整拍賣底價（通常下調 5-15%）
- 可選擇：
  ✓ 重新安排下次拍賣 (可能無需額外費用，視合約條款而定)
  ✓ 轉為私下協商與有意向買家議價
加強推廣營銷（包括但不限於）：
- 報刊、海報
- 針對性發送電郵推廣
- 安排額外開放日供買家睇樓

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